Loi Pinel - Constructeur Aedifim au Pays Basque

Loi Pinel

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PROROGATION ET RECENTRAGE DU DISPOSITIF PINEL/MEZARD (Loi de finances 2018)

 

CE QU’IL FAUT RETENIR

Pour rappel, la Loi de finances pour 2013 avait créé, à compter du 1er janvier 2013, un dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, baptisé dispositif « Duflot ». Succédant au régime Scellier, dont il est largement inspiré, le dispositif « Duflot » a été rebaptisé « Pinel » à l’occasion de Plan de Relance du Logement présenté le 29 août 2014, pour devenir enfin le dispositif « Mézard » avec le dispositif résultant de la loi de finances pour 2018.

Alors que la Loi de Finances pour 2015 a modifié en substance ce dispositif en le rendant plus incitatif (modulation de la durée d’engagement de location et taux de réduction d’impôt pouvant atteindre 21%) et plus attractif avec notamment la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, la loi de Finances pour 2016 (n°2015‐1785 du 29 décembre 2015) n’a quant à elle, pas apporté de retouches majeures à ce régime, mais a néanmoins supprimé la clause de mixité, qui avait été introduite afin d’éviter un immeuble « tout locatif ».

Plus récemment, la Loi de finances pour 2017 (n°2016‐1917 du 29 décembre 2016) a prorogé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2017 (acte de vente), et rendu éligibles les communes de la zone C ayant obtenu un agrément.

Enfin, le dispositif « Mézard », est prorogé pour 4 ans dans les zones Abis, A et B1 et est étendu pour cette même durée dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense par de la loi de finances pour 2018.

1‐ LES LOGEMENTS ELIGIBLES

Pour rappel, le dispositif prévoyait qu’au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, un pourcentage des logements, qui ne pouvait être inférieur à 20 %, devait être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

L’article 7 de la loi de Finances pour 2016 a supprimé cette condition, qui n’a de fait jamais été appliquée, puisque le décret qui devait fixer le pourcentage de logements, n’a jamais vu le jour !

1.1‐ LA DATE DE REALISATION DE L’INVESTISSEMENT

La réduction d’impôt prévue à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts (CGI) est accordée pour les acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2021.

Pour rappel, la date de la réalisation de l’investissement s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat.

A ce titre, en l’état actuel des textes, dans le cadre d’un logement acquis en VEFA, la signature d’un contrat de réservation avant le 31 décembre 2021 ne permet pas au contribuable de bénéficier du régime Pinel.

NB : CF infra pour les logements situés en zones B2 et C.

1.2‐ LES ACQUISITIONS ET LES TRAVAUX ELIGIBLES

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’achat d’un logement neuf achevé ou en VEFA, mais également pour les travaux de construction de maison individuelle (CCMI), les travaux de transformation, de rénovation à neuf (au sens de la TVA immobilière) ou de réhabilitation (critères de décence et de performances techniques). Sont également éligibles les acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable.

S’agissant des locaux acquis en vue de la réalisation de travaux (rénovation, transformation, réhabilitation), la réduction d’impôt s’applique dès lors que les logements n’ont été ni utilisés, ni occupés, à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.

En revanche, ne sont pas éligibles :

  • les logements faisant l’objet d’un démembrement du droit de propriété, y compris lorsqu’ils sont détenus par une SCI (démembrement du droit de propriété des parts de SCI) ;
  • les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la “Fondation du patrimoine” ;
  • les logements financés au moyen d’un prêt locatif social (PLS).

FOCUS : QU’EST‐CE QU’UN LOGEMENT NEUF ACHEVE ?
Sont entendus comme tels, par la doctrine fiscale, les « immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit ». Ainsi, les appartements témoins d’un programme immobilier sont considérés comme des logements neufs s’ils n’ont jamais été occupés. Par ailleurs, peu importe que le logement ait été revendu, dès lors qu’il n’a jamais été occupé. Le critère de l’occupation est déterminant, car, sur ce point, la doctrine fiscale précise que « ne peuvent pas être considérés comme neufs les logements dont la première location a pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s’accompagne du transfert au profit de l’acquéreur du bail conclu par le vendeur » (BOI‐ IR‐RICI‐360‐10‐10‐20150611‐ §30).

1.3‐ LA DATE D’ACHEVEMENT DES TRAVAUX

Acquisition antérieure au 1er septembre 2014 Acquisition postérieure au 1er septembre 2014
Logement en VEFA 30 mois suivant la date de la déclaration d’ouverture de chantier 30 mois suivant la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition
Logement en CCMI 30 mois suivant la date de l’obtention du permis de construire
Local acquis en vue de la réalisation de travaux de rénovation à neuf, de transformation,
ou de réhabilitation
Au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle de l’acquisition du local.

Pour les acquisitions antérieures au 1er septembre 2014, la doctrine fiscale précise qu’en cas de permis de construire mis en œuvre par tranche, ce délai d’achèvement est apprécié par tranche de travaux (BOI‐IR‐RICI‐ 360‐10‐10 au II C §110 et suiv.).
Il convient de préciser que la doctrine fiscale considère que les causes légitimes de prorogation du délai de livraison souvent prévues dans les VEFAs (intempéries, défaillance d’entreprises…) ne sont pas de nature à remettre en cause ces délais d’achèvement des travaux.

1.4‐ LA PERFORMANCE ENERGETIQUE DE L’IMMEUBLE

La réduction d’impôt est accordée aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.
Le décret du 29 décembre 2012 conditionne l’octroi de cet avantage fiscal comme suit :

Logements neufs,
achevés ou en VEFA,
ainsi que les travaux de
construction de maison
individuelle
Demande de permis déposée avant le 01.01.2013 :
‐Obtention du label BBC 2005
‐ou application anticipée de la RT2012.
ou
Demande de permis déposée à compter du 01.01.2013 :
Attestation de prise en compte de la réglementation thermique versée dans le
dossier de demande de permis de construire
Travaux de
transformation,
rénovation à neuf,
réhabilitation, ainsi que
les logements neufs
acquis en VEFA et non
soumis à la RT 2012
(sont ainsi visées les
rénovations lourdes
réalisées dans le cadre d’une VEFA)
‐Obtention du label « HPE Rénovation 2009 » ou du label « BBC Rénovation 2009 » ;
ou
Respect des exigences de performance énergétique globale pour au moins 2 des 4 catégories suivantes :
‐isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur ;
‐fenêtres ;
‐système de chauffage ;
‐système de production d’eau chaude sanitaire*. * Pour en savoir plus sur ces exigences, nous vous invitons à consulter la doctrine en ligne de l’administration fiscale Bofip‐impôts : BOI‐IR‐RICI‐360‐10‐30‐20150611.

2‐ LE ZONAGE

2.1‐ LES ZONES GEOGRAPHIQUES CONCERNEES – MISE A JOUR

Les logements doivent être situés dans les communes du territoire métropolitain classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant (art. 199 IV alinéa 1er du CGI).

Depuis la Loi de finances pour 2018, il faudra distinguer les investissements réalisés entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2017, de ceux qui sont réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2021.

Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017 dans le cadre du dispositif « Pinel »

Les communes éligibles sont celles situées en zone A bis, A, B1 et dans une certaine mesure, en zone B2, mentionnées à l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014.

En effet, depuis le 1er juillet 2013, les investissements réalisés dans une commune située en zone B2 ne sont éligibles que si la commune a fait l’objet d’un agrément du préfet (dans les conditions fixées par le décret n°2013‐517 du 19/06/2013). Pris par arrêté, cet agrément est publié au recueil des actes administratifs de la préfecture concernée.

En pratique, la liste des communes éligibles est actualisée sur le site Internet du ministère du logement : http://www.cohesion‐territoires.gouv.fr/IMG/pdf/agrements_pinel_au_08‐01‐2018.pdf

La loi de Finances pour 2017 a introduit la possibilité pour les communes de la zone C ayant obtenu un agrément, d’être éligibles à la réduction d’impôt. En pratique, en 2017, la réduction d’impôt concerne les acquisitions de logements réalisés en zone C à compter de l’entrée en vigueur de l’agrément de la commune.

Pour les investissements réalisés du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021 dans le cadre du dispositif «Mézard »

L’article 199 novoviciès du CGI tel que modifié par la loi de finances pour 2018 proroge le dispositif Pinel pour 4 années supplémentaires, mais recentre le zonage du dispositif sur les logements situés dans les zones Abis, A et B1.

Il est par ailleurs étendu pour cette même durée dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense.

Des mesures transitoires ont toutefois été prévues pour les logements situés dans les communes agréées en zones B2 et C. Ainsi, pourront continuer à être éligibles les ventes de logements situés en zones B2 et C :

  • Logements réalisés dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle : ils ouvrent droit à la réduction d’impôts s’ils font l’objet d’une demande de permis de construire déposée au plus tard le 31.12.2017 ;
  • Logements cédés en VEFA : ils ouvrent droit à la réduction d’impôts s’ils font l’objet cumulativement, d’une demande de permis de construire déposée au plus tard le 31.12.2017 et d’un acte de vente conclu au plus tard le 31.12.2018, la proposition de la FPI de reporter cette date limite au 30.06.2019 n’ayant pas été retenue.

2.2‐ LE ZONAGE APPLICABLE EN CAS DE FUSION DE COMMUNES

Issue de la loi du 16 décembre 2010 sur la réforme des collectivités territoriales, la loi du 16 mars 2015 a accéléré la création des nouvelles communes, issues de la fusion de plusieurs communes.
La doctrine fiscale (BOI‐IR‐RICI‐360‐10‐30‐20150611) prévoit que dans le cas d’une fusion de deux communes (fusion en association ou fusion simple), le zonage à retenir pour la nouvelle commune issue de la fusion est le suivant :

  • si les deux communes qui fusionnent étaient classées dans la même zone, la commune issue de la fusion reste classée dans cette même zone ;
  • si les deux communes qui fusionnent étaient classées dans deux zones différentes, la commune issue de la fusion est classée dans la zone se caractérisant par le déséquilibre le plus important entre l’offre et la demande de logements. A titre d’exemple, si une commune B1 fusionne avec une commune B2, c’est le zonage B1 qui primera a priori.

Les mêmes principes s’appliquent si la fusion concerne plus de deux communes.

Pour le cas particulier de fusions concernant des communes classées B2 et ayant reçu un agrément :

  • si la nouvelle commune est classée Abis, A ou B1, celle‐ci est, de fait, éligible au dispositif Pinel ;
  • si la nouvelle commune est classée B2, alors l’agrément tombe et il est prévu que des agréments provisoires et rétroactifs à la date de fusion soient pris par les préfets, dans l’attente d’un nouvel agrément de la nouvelle commune.

L’Insee tient une liste des communes fusionnées depuis 2016 : https://www.insee.fr/fr/information/2549968

3‐ LES CONDITIONS DE LOCATION

La réduction d’impôt est accordée en contrepartie de l’engagement du contribuable acquéreur de louer son bien, nu (non meublé), à un usage de résidence principale, pendant une période d’engagement de location.

Pour le dispositif Duflot, cette période d’engagement avait une durée unique de 9 ans. La Loi de finances pour 2015 permet à l’investisseur qui acquiert un logement à compter du 1er septembre 2014, dans le cadre du dispositif Pinel, de moduler la durée de son engagement de location pour une durée initiale de 6 ou 9 ans prorogeable, par période triennale, sans pouvoir toutefois dépasser 12 ans.

Cette location doit impérativement intervenir dans un délai de 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble.

En pratique, il conviendra de proroger l’engagement de location (initial ou déjà prorogé une fois) l’année au cours de laquelle intervient le terme de la période de location. Ainsi, si le bail initial de location prend fin en juillet 2022, le contribuable devra proroger son engagement au cours de cette même année 2022. Cela devrait, nous semble‐t‐il, prendre la forme d’un avenant au bail.

A ce titre, l’administration fiscale précise que la prorogation de l’engagement de location ne peut être tacite. De même, elle ne peut être exercée ni par anticipation, ni de manière rétroactive, quand bien même le logement serait resté loué dans les conditions d’application de la réduction d’impôt « Pinel », notamment de loyer et de ressources.

Au regard du fisc, la prorogation de l’engagement de location sera constaté, lors du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période de location.
Ainsi, lorsque la période de location s’achève en 2022, la prorogation apparaitra à l’occasion de la déclaration des revenus de 2022, établie en 2023 (BOI‐IR‐RICI‐360‐60‐20150611).

3.1‐ PLAFONDS DE LOYER

Révisés chaque année au 1er janvier en fonction du 2ème trimestre de l’indice de référence des loyers (IRL), les plafonds de loyer sont fixés par zone géographique et varient selon le type de logement.

Dans l’attente de la publication des plafonds pour 2018, ci‐dessous les taux applicables pour 2017 sont les suivants (identiques à 2016) :

Plafonds de loyers (en € par m2 de surface utile, hors charges)
pour les baux conclus en 2017*
Abis A B1 B2
16,83 12,50 10,07 8,75

*source : BOI‐BAREME‐000017‐20170216

Selon l’administration fiscale la surface à prendre en compte pour l’appréciation des plafonds de loyer s’entend de la surface habitable (c’est‐à‐dire la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond_ art. R. 111‐2 du code de la construction et de l’habitation), augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes.

FOCUS : COMMENT SE DEFINISSENT LES ANNEXES ?

Les annexes comprennent les caves, les sous‐sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

NB : Vous êtes nombreux à nous interroger sur les modalités de calcul des annexes. Ainsi, il convient de préciser qu’en pratique, la superficie de toutes les annexes prises en compte s’ajoute (s’il existe une terrasse répondant à la définition des annexes prises en compte, d’une superficie supérieure à 9m2, elle ne sera prise en compte que pour 9m2) puis est divisée par 2 et ramenée à 8 m2, si elle s’avère être supérieure.

FOCUS : LE TRAITEMENT DES AIRES DE STATIONNEMENT

LA PRISE EN COMPTE DES AIRES DE STATIONNEMENT DANS LA NOTION DE PRIX DE REVIENT
S’agissant de savoir si les surfaces des aires de stationnement entrent ou non dans l’assiette de la réduction d’impôt, tout dépend de savoir si elles feront l’objet d’un bail commun ou distinct de celui du logement.
Bail commun : Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement n’est pas physiquement séparé du logement ou de ses dépendances et que de ce fait, il ne peut pas faire l’objet d’un bail distinct, il n’y a pas de réfaction ; la réduction d’impôt portera sur le coût d’acquisition global (logement + stationnement).
Baux distincts : Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix global d’acquisition, y compris les frais afférents, correspondant est exclue de la base de la réduction d’impôt (BOI‐IR‐RICI‐230‐30‐10 au II‐A‐1‐a‐3° § 80).

LA PRISE EN COMPTE DES AIRES DE STATIONNEMENT DANS LA NOTION DE SURFACE UTILE
Les plafonds de loyers, de même que les plafonds de prix de vente s’appliquent par m2 de surface utile.
En principe, la surface des emplacements de stationnement et des garages n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.
Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles (BOI IR RICI 230‐20‐20 au IVC‐1‐c du §360). Toutefois, pour ces dernières, l’administration fiscale admet une nuance.
Plus précisément, elle prévoit que, « compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement », peu importe le nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, la configuration ou de la destination initiale des locaux. « Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond » (BOI IR RICI 230‐20‐20 au IV D2 b §450).

LE RESPECT DES PLAFONDS DE LOYER
Bail commun : Lorsque le stationnement et le logement font l’objet d’un bail unique, le respect des plafonds de loyers est apprécié en tenant compte de la totalité du loyer demandé (BOI‐IR‐RICI‐230‐20‐20 au IV‐D‐2‐b du § 450).
Baux distincts : L’administration fiscale admet que le logement et le stationnement fassent l’objet de baux distincts sous réserve du respect des trois conditions cumulatives suivantes :
‐ l’emplacement de stationnement doit être physiquement séparé du lieu d’habitation, ce qui suppose la possibilité d’accéder au garage sans pénétrer dans le logement «ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire »,
‐ le locataire doit être libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer l’emplacement de stationnement,
‐ le montant du loyer du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables (BOI‐IR‐RICI‐230‐20‐20 au IV‐D‐2‐b du § 450).

Dans le cadre des dispositifs Duflot‐Pinel, deux nouveautés ont été prévues par le législateur pour adapter les plafonds de loyer à la typologie de logements et à la zone géographique dans laquelle le bien est situé.

L’adaptation des plafonds de loyers à la typologie des logements

Pour ce faire, un coefficient multiplicateur est appliqué aux plafonds exposés ci‐après selon la formule suivante : « 0,7 + 19 / Surface ». Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
La surface ainsi visée s’entend de la surface utile, c’est‐à‐dire la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite d’un plafond de 8m2.
Exemple : Pour un appartement de 65 m2 à Lille (zone B1) faisant l’objet d’un bail conclu en 2014, le plafond mensuel de loyer est fixé comme suit : 65 x 10,00 € x (0,7 + 19/65) = 645 € sous réserve de l’éventuelle modulation locale du plafond de loyer (cf. infra).

L’adaptation des plafonds de loyers par zone géographique

La loi offre la possibilité aux préfets de région de réduire les plafonds de loyer susmentionnés pour les adapter aux particularités des marchés locatifs locaux, dans des conditions définies par le décret n°2013‐517 du 19/06/2013 (JO 21/06/2013).
En pratique, les plafonds de loyer réduits s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou, s’agissant des logements que le contribuable fait construire (CCMI), dont la demande de permis de construire est déposée, postérieurement à la publication de l’arrêté préfectoral.

La liste des communes dans lesquelles un arrêté a été pris en ce sens est consultable sur le site : http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/20170102_remontees_loyers_modules_pinel.pdf

NOTA : Mesures transitoires
Les arrêtés fixant des plafonds de loyer réduits ne s’appliquent pas aux logements pour lesquels :
‐ une demande de permis de construire a été déposée avant le 30 septembre 2013,
‐ sous réserve que le contrat préliminaire de réservation, la promesse synallagmatique de vente ou la promesse d’achat soient signés au plus tard le 28 février 2014,
‐ et l’acte authentique d’acquisition signé au plus tard le 31 mai 2014.
NB : Pour rassurer les investisseurs immobiliers, réticents face au risque de modulation des plafonds de loyers au niveau local, la Ministre du Logement a adressé, le 19 décembre 2013, un courrier aux préfets de région, les invitant à ne pas publier d’arrêtés de modulation des plafonds de loyers, ni à modifier ceux existants, à compter du 1er janvier 2014 et ce jusqu’au 31 décembre 2016, à l’exception de :
‐ ceux pour lesquels une consultation a été lancée avant le 31 décembre 2013. Ceux‐là devront être publiés avant le 31 mars 2014 et n’entreront en vigueur que 6 mois après leur publication, soit au plus tard en septembre 2014 ;
‐ ceux des communes dont le zonage sera modifié à compter du 1er janvier 2015.

Fourchette de « réduction » des loyers
Le décret précise que « lorsqu’ils ne sont pas sensiblement inférieurs aux loyers pratiqués dans le parc privé », les plafonds de loyer susvisés peuvent être réduits par commune ou ensemble de communes appartenant à une même zone.
Ils doivent être compris entre le niveau du loyer pratiqué pour les logements du parc locatif privé et les plafonds de loyer applicables aux logements financés PLS. Le dispositif visant à encourager l’offre de logements locatifs intermédiaires, les plafonds de loyer réduits ne peuvent pas être inférieurs aux plafonds de loyers PLS.
Le niveau du loyer pratiqué dans le parc locatif privé est apprécié par tous moyens, notamment à partir des informations recueillies dans les observatoires et bases de données disponibles ou figurant dans les programmes locaux de l’habitat.

Procédure
Le préfet de région soumet pour avis son projet d’arrêté au Comité Régional de l’Habitat et aux communes et EPCI concernés, qui disposent d’un délai de deux mois pour rendre leurs avis, à l’issue duquel elles sont réputées s’être prononcées. Le texte ne précise pas si cet avis est réputé favorable ou défavorable.

Calcul des loyers
Ces plafonds de loyer réduits seront modulés après application du coefficient de surface susvisé et révisés chaque année comme les plafonds fixés par décret, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).9

NB Le CGI ne prévoit pas de délai de validité de ces arrêtés, qui demeurent applicables.

3.2‐ PLAFONDS DE RESSOURCES

Les ressources prises en compte sont celles du Revenu Fiscal de Référence (RFR) figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’année N‐2 précédant celle de la signature du contrat de location.
Exemple : Pour les baux conclus au cours de l’année 2015, les conditions de ressources sont appréciées, en principe, au regard du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année 2013. Il s’agit donc en pratique de l’avis d’imposition de 2014.

Ces plafonds sont révisés chaque année en tenant compte de la variation de l’IRL. Dans l’attente de la publication des plafonds pour 2018 qui ne sont pas parus ce jour, ci‐dessous les plafonds pour les baux conclus en 2017 :

Plafonds de ressources pour les baux conclus en 2017*
Composition du foyer Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37 126 37 126 30 260 27 234
Couple 55  486 55486 40 410 36 368
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 72 737 66 699 30 260 43 737
Personne seule ou couple ayant 2 personne à charge 86 843 79 893 58 666 52 800
Personne seule ou couple ayant 3 personne à charge 103 126 94 579 69 014 62 113
Personne seule ou couple ayant 4 personne à charge 116 268 106 431 77 778 70 000
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +12 954 +11 859 +8 677 +7 808

*source : BOI‐BAREME‐000017‐20170216/ Décret du 4 mai 2017

Pour mémoire, l’Administration fiscale était venue préciser les conditions d’appréciation des ressources du locataire, notamment lorsque le locataire est rattaché au foyer fiscal de ses parents ou en cas de divorce, séparation, …

La location aux ascendants/descendants
Dans le cadre du dispositif Pinel, la Loi de finances pour 2015 rend possible la location à un ascendant / descendant du logement acquis à compter du 1er janvier 2015, sous réserve qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire ou des associés d’une SCPI qui détient le bien.
Dans ces conditions, le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à ce que l’ascendant ou le descendant ne soit pas membre du foyer fiscal du contribuable non seulement au moment de la signature du bail initial, mais également au titre de chacune des années de mise en location du bien. Le non respect de cette condition entraîne ainsi la remise en cause de l’avantage fiscal.
En revanche, les logements acquis avant le 1er janvier 2015 ne peuvent pas être loués à un ascendant / descendant, ni à l’un ascendant / descendant de l’un des associés lorsque le bien appartient à une SCI.

La sous‐location du bien
Toutes conditions étant par ailleurs remplies, il est permis de louer le bien à un organisme public ou privé qui le donne en sous‐location, dès lors que cet organisme ne fournit aucune prestation hôtelière ou para‐hôtelière. (L’ensemble de la règlementation fiscale sur cette question est consultable sur la base en ligne de l’administration fiscale Bofip‐impôts : BOI‐IR‐RICI‐360‐20‐20‐20150611).

4‐ LA REDUCTION D’IMPOT

4.1‐ LE TAUX

Dans le cadre du dispositif Duflot, le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18%.
Dans le cadre du dispositif Pinel et du dispositif Mézard, pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014, que le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location de l’investisseur entre 12% et 21%. Ainsi le taux s’élève à :

  • 12% pour un engagement de location initial de 6 ans + 6% en cas de première prorogation triennale + 3% pour la seconde prorogation triennale ;
  • 18% pour un engagement de location initial de 9 ans + 3% en cas de prorogation triennale.

A/ L’ASSIETTE
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient dans la limite d’un plafond par m2 de surface utile, fixé par décret, et sans pouvoir excéder la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.
Il est précisé que lorsque le(s) logement(s) est (sont) détenu(s) :

  • en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote‐part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision ;
  • par une SCI, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote‐part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

1‐ Un plafond de prix de vente national “non désactivant”
Le décret du 29 décembre 2012 fixe le plafond de prix à 5 500 € /m2 de surface utile pour l’ensemble du territoire.
Il importe de rappeler que ce plafond de prix de vente détermine l’assiette de la réduction d’impôt et non le prix de vente du bien, de sorte que le logement peut être vendu pour un prix au m2 supérieur à ce plafond.
En revanche, il est « non désactivant » car l’acquisition de ce logement à un prix supérieur au plafond ne fait pas perdre le bénéfice de l’avantage fiscal dans la limite de ce plafond.
Exemple : Un contribuable acquiert un logement situé zone A bis pour la somme de 525 000 €. Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 5 500 €/m2 et la surface habitable du logement est de 70 m2. L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 385 000 € (5 500 € x 70 m2). Toutefois, compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relatif à cet investissement est réduite à ce montant.

2‐ La possibilité d’acheter au plus deux logements par an
La Loi prévoit la possibilité pour le contribuable d’acquérir “au plus deux logements” par année d’imposition

dans le cadre du dispositif Duflot/Pinel, dans la limite globale du plafond de 300 000 €.

B/ LE FAIT GENERATEUR

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, c’est‐à‐dire que c’est à partir de ce moment que l’acquéreur‐contribuable pourra bénéficier effectivement de la réduction d’impôt (pas l’année d’acquisition du bien sauf en cas par exemple d’acquisition d’un logement neuf achevé).

La notion d’achèvement telle que l’apprécie l’Administration fiscale ressort des critères posés par la jurisprudence constante du Conseil d’Etat, aux termes de laquelle un logement est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, c’est‐à‐dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros‐œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d’importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l’installation de l’occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette). Dans les immeubles collectifs, l’état d’avancement des travaux s’apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d’achèvement des parties communes.

C/ LES REGLES D’IMPUTATION

La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement du logement, puis sur l’impôt dû au titre de cinq ou huit années suivantes à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Il importe de souligner que dans le cadre du dispositif Duflot/Pinel, il n’est pas prévu, la possibilité de reporter l’excédent d’impôt sur les années postérieures à la période d’engagement de location, même lorsque le bien est maintenu en location pendant cette période.
Il convient de souligner que l’Administration fiscale est venue préciser les conditions d’imputation de cette réduction d’impôt en cas de changement de (provisoire) de domiciliation fiscale. Dans ce cas, elle précise également que ce transfert n’’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de cet avantage fiscal.
En cas de prorogation de l’engagement initial de location, le contribuable bénéficie d’un complément de réduction d’impôt. Ainsi, lorsque l’engagement initial de location était d’une durée de six ans, le complément de réduction d’impôt est de 6 % pour une première période triennale de prorogation (soit 2% par an) et de 3 % pour la seconde période triennale (soit 1% par an). Lorsque l’engagement initial de location était d’une durée de neuf ans, le complément de réduction d’impôt est de 3 % pour la seule période triennale de prorogation autorisée.

D/ LES CAS DE REPRISE DE LA REDUCTION D’IMPOT

La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise dont les modalités de remise en cause diffèrent selon l’origine du non‐respect (voir Focus ci‐après) :
En cas de non respect des conditions initiales de location (ex. : location à usage de résidence secondaire, location meublée, méconnaissance des plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, etc.) : l’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction.
Non‐respect des conditions au cours de la période d’engagement de location (mutation à titre gratuit ou indivis, cession de droits indivis, démembrement de propriété) :
l’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’événement entraînant la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue.
En revanche, aucune reprise n’est effectuée en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

E/ EXCLUSIONS ET CUMULS

La Loi précise que, pour un même logement, le contribuable ne peut pas cumuler la réduction d’impôt Duflot/Pinel avec le dispositif Girardin (art. 199 undecies A et 199 undecies C du CGI), le dispositif Malraux (art. 199 tervicies du CGI) et la déduction de 30% spécifique « conventionnement ANAH » (art. 31 m du CGI).
Il n’est pas non plus possible de cumuler la réduction d’impôt Duflot/Pinel avec les avantages accordés aux logements financés par un PLS.
Le dispositif Pinel n’ouvre pas droit à la déduction spécifique de 30% de charges de revenus fonciers (art. 31 l du CGI).

F/ L’APPLICATION DU PLAFONNEMENT DES NICHES FISCALES

L’article 73 de la loi de finances pour 2013 a fixé à 10 000 € le nouveau plafond des niches fiscales applicable à compter du 1er janvier 2013. Les acquisitions réalisées dans le cadre du dispositif Duflot/Pinel entrent donc dans ce plafond.

FOCUS : LES POINTS DE VIGILANCE POUR EVITER LA REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL

La présente annexe n’a pas pour objet de viser l’ensemble des cas de remise cause de l’avantage fiscal, ci‐avant évoqués et consultables sur le Bofip (BOI‐IR‐RICI‐230‐60‐20150611). Il est en revanche question d’attirer l’attention de l’investisseur sur des situations particulières qu’il peut rencontrer.

LA REDUCTION D’IMPOT S’APPLIQUE AU CONTRIBUABLE FISCALEMENT DOMICILIE EN FRANCE.
Lorsque le contribuable quitte la France et établit son domicile fiscal hors de France pendant la période de l’engagement de location, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause. Toutefois, la réduction d’impôt ne s’applique pas au titre des années où le contribuable est domicilié hors de France.
Mais s’il établit à nouveau son domicile fiscal en France pendant la période couverte par l’engagement de location, il pourra alors continuer à imputer la réduction d’impôt au titre des années restant à courir.
LA DUREE DE LA LOCATION S’APPRECIE DE DATE A DATE A COMPTER DE LA DATE D’EFFET DU BAIL INITIAL.
Si la date de signature n’est pas la même que la date de prise d’effet du bail, seule la date de prise d’effet doit être prise en compte pour apprécier la durée de la période de location.
Ex : le locataire a signé le bail le 1er septembre 2014, mais ce dernier n’a pris effet qu’au 1er octobre 2014. La durée de location est de neuf ans à compter du 1er octobre 2014, soit jusqu’au 1er octobre 2023.
EN CAS DE CONGE DU LOCATAIRE, LE LOGEMENT DOIT AUSSITOT ETRE REMIS EN LOCATION.
En cas d’impossibilité avérée de remise en location pendant une durée inférieure à douze mois, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause. Cela suppose en pratique, de prouver que le nécessaire a été fait pour que le bien soit reloué : des agences immobilière ont été mandatées, des annonces ont été déposées (internet…). En outre, les conditions de mise en location ne doivent pas être dissuasives (logement dégradé par exemple).
UN DEPASSEMENT MEME MINIME DU PLAFOND DE LOYER CONDUIT A LA REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL.
En principe, les plafonds de loyer sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence.
Il se peut toutefois que le bail prévoit un autre indice de référence. Dans ce cas, il faudra être particulièrement attentif à la révision du loyer. L’application de la clause de révision prévue par le bail ne doit pas porter le loyer à une somme supérieure à celle qui résulte des textes fixant annuellement les plafonds de loyer.
Autrement dit, il conviendra d’appliquer le plus petit des deux montants entre :
*d’une part, le loyer issu de la clause contractuelle de révision,
*d’autre part, le loyer issu du plafonnement indiqué dans la documentation fiscale.
LE LOGEMENT DONNE EN LOCATION DOIT ETRE AFFECTE A L’HABITATION PRINCIPALE DU LOCATAIRE.
L’exercice d’une activité commerciale conduit par conséquent, à la remise en cause de l’avantage fiscal. Toutefois, la domiciliation de l’entreprise du locataire n’entrainera pas la remise en cause de l’avantage fiscal, dès lors qu’elle se borne à constituer une « boite aux lettres ».

5‐ LES OBLIGATIONS DECLARATIVES

Les obligations déclaratives qui incombent au propriétaire ayant opté pour le dispositif Duflot avaient été précisées par un décret du 23 mars 2013 (n° 2013‐1235) et reprises dans la base en ligne de l’administration fiscale Bofip‐impôts (BOI‐IR‐RICI‐360‐50‐20140929).
Un décret du 4 mai 2015 (n°2015‐503) adapte les obligations déclaratives du contribuable dans le cadre du dispositif PINEL et modifie ainsi l’annexe III du CGI. En revanche, le Bofip n’a pas encore été modifié pour tenir compte de ces adaptations.
Afin de tenir compte de ces précisions, vous trouverez ci‐après un tableau faisant état de la liste des documents qui doit être remise aux services fiscaux, selon que l’investissement est réalisé dans le cadre du dispositif Duflot ou du dispositif Pinel.

Les 3 Conseils de Pro

01. Ne pas penser uniquement défiscalisation
 À court terme, inves tir dans la pierre permet de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. À long terme, un logement sélectionné avec soin est surtout la garantie d’un bon placement financier.

02. Un patrimoine pour la vie
La rentabilité n’est pas le seul critère à prendre en compte. Investir dans l’immobilier, c’est aussi se constituer un patrimoine pour soi et/ou ses enfants. N’hésitez pas à vous faire conseiller si besoin par un gestionnaire de patrimoine compétent.

03. Tous les logements neufs ne se valent pas
Évaluez le critère prix au regard de l’emplacement, de l’environnement et de la qualité du produit. Autant de paramètres qui assurent la rentabilité de votre investissement au long cours.

Le dispositif Pinel
en quelques chiffres

2021
C’est l’année d’extinction du dispositif Mézard. Vous avez en effet jusqu’au 31 décembre 2021 pour signer les actes authentiques, afin de bénéficier de la réduction d’impôt.

300 000
C’est le montant maximum de l’assiette de la réduction d’impôt. En effet, au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable, la base de la réduction d’impôt ne peut excéder 300 000 €.

12 ans
C’est la durée maximale pendant laquelle le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt, à la condition toutefois d’avoir prorogé son engagement de location initial.

21%
C’est le taux de la réduction d’impôt pour un engagement de location de 12 ans. Le taux de la réduction d’impôt varie en effet, selon la durée de l’engagement de location de l’investisseur entre 12% et 21%.