Investir dans l’immobilier est une décision stratégique qui peut influencer durablement votre patrimoine financier. Faut-il investir dans un bien neuf ou ancien ? Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu’il est essentiel d’évaluer : rendement potentiel, coûts d’acquisition, fiscalité… Fort de 20 ans d’expertise dans la promotion immobilière au Pays basque et dans les Landes, AEDIFIM vous aide à mieux cerner les spécificités de l’investissement dans le neuf et dans l’ancien, afin de définir la stratégie la plus adaptée à vos objectifs.
Investir dans l’ancien : sécurité et haut potentiel de valorisation
L’immobilier ancien séduit par son prix attractif et son haut potentiel de valorisation rapide après rénovation. Il s’agit d’une opportunité intéressante pour les investisseurs cherchant à optimiser leur rendement locatif tout en maîtrisant leur budget d’acquisition. Mais choisir d’investir dans un bien ancien plutôt qu’un bien neuf est-ce réellement un choix plus rentable ?
Un prix d’achat plus accessible
L’un des principaux atouts de l’ancien reste son prix d’achat généralement inférieur à celui du neuf. Les biens anciens sont en moyenne 20 % à 30 % moins chers à surface équivalente, permettant ainsi d’acquérir une plus grande surface ou de s’installer dans un quartier plus prisé. Cette différence de prix permet non seulement de réduire le coût global de l’investissement initial, mais aussi d’améliorer votre rentabilité locative.
Un rendement locatif souvent plus élevé
Grâce à un prix d’acquisition plus bas, le rendement brut dans l’ancien peut atteindre entre 5 % et 6 %, contre 4 % dans le neuf. La demande locative dans les centres-villes et les quartiers bien desservis reste forte, assurant une bonne stabilité des loyers et un faible risque de vacance locative. De plus, les logements anciens sont souvent mieux situés, dans des zones déjà développées bénéficiant de commodités et d’un bon réseau de transport, ce qui renforce leur attractivité pour les locataires.
Un fort potentiel de valorisation grâce à la rénovation
Investir dans un bien ancien plutôt qu’un bien neuf permet également de valoriser rapidement le bien grâce à la rénovation. En effet, des travaux de mise aux normes énergétiques ou de rénovation totale peuvent augmenter la valeur du bien de 10 % à 30% à la revente. Par exemple, un appartement ancien à Bayonne rénové avec une cuisine moderne et une isolation thermique renforcée pourrait ainsi gagner en valeur et en attractivité sur le marché locatif. De plus, les travaux réalisés sont souvent déductibles des revenus locatifs, un avantage fiscal supplémentaire pour les investisseurs !
Les inconvénients à anticiper
Cependant, certains points méritent qu’on leur porte une attention particulière. A commencer par les frais de notaire. Dans l’ancien, ils sont plus élevés, et représentent entre 7 % et 8 % du prix d’achat. Les travaux de rénovation peuvent également peser lourd dans le budget, avec un coût moyen compris entre 800 € et 2 500 € par mètre carré5 pour de la rénovation intermédiaire à lourde. Enfin, dans le cas d’une copropriété, les charges peuvent être élevées, en particulier si la résidence nécessite des travaux de ravalement ou de modernisation.
Investir dans le neuf : confort, modernité et avantages fiscaux
L’immobilier neuf présente de nombreux atouts, notamment en termes de confort, de normes de construction modernes et d’avantages fiscaux. Cependant, ces avantages compensent-ils un prix d’achat plus élevé ?
Des normes de construction récentes et un confort moderne
L’un des principaux atouts de l‘investissement dans un bien neuf plutôt que dans un bien ancien réside dans sa conformité aux dernières normes énergétiques, telles que la RT 2020. Ces normes garantissent une meilleure isolation thermique et phonique, ce qui se traduit par une réduction des charges énergétiques pour les occupants. Les bâtiments neufs disposent également d’un bon niveau de confort, grâce à leurs installations modernes et accessibles, notamment pour les personnes à mobilité réduite. En plus de ces caractéristiques, l’immobilier neuf bénéficie d’une garantie décennale de 10 ans pour le gros œuvre et d’une garantie biennale de 2 ans pour les équipements, apportant ainsi une sécurité supplémentaire aux investisseurs. Cela permet de limiter les risques liés aux réparations majeures dans les premières années.
Des frais de notaire réduits
Un autre avantage notable de l’investissement dans l’immobilier neuf est la réduction des frais de notaire. Ces frais représentent environ 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un bien de 300 000 €, cela peut représenter une économie significative de 12 000 €. Cette différence peut rendre l’achat plus attractif, même si le prix d’achat reste plus élevé.
Des avantages fiscaux
Choisir d’investir dans un bien neuf plutôt qu’ancien donne également accès à d’importants avantages fiscaux. A commencer par la loi Pinel+, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant du bien sur 12 ans,est un avantage conséquent pour les investisseurs locatifs (dispositif valable jusqu’à fin 2024). De plus, le prêt à taux zéro (PTZ) peut financer une partie de l’acquisition sous conditions de revenus, réduisant ainsi le coût global de l’investissement.
Peu de travaux à prévoir à court terme
Un des avantages majeurs du neuf est qu’il n’y a pas de frais de rénovation ou de mise aux normes à prévoir après l’achat. Les logements sont livrés clé en main, avec des équipements modernes et fonctionnels. La maintenance est réduite, et les charges dans les premières années sont donc limitées, ce qui peut être un véritable atout pour les investisseurs recherchant une solution fiable et maîtrisée.
Les limites de l’investissement dans le neuf
Investir dans l’immobilier neuf présente de nombreux atouts, mais quelques points méritent d’être pris en compte. Le prix d’achat dans le neuf est souvent plus élevé, avec une différence pouvant aller de 10 % à 20 % par rapport à un bien ancien de taille et d’emplacement similaires, en raison des prestations modernes et de la conformité aux normes énergétiques récentes (RE 2020). En termes de rentabilité locative, le rendement brut dans le neuf se situe généralement entre 3 % et 4 %. Si ce taux est inférieur à celui observé dans l’ancien (5 % à 7 %), il est souvent compensé par une gestion plus simple, des charges réduites grâce à une meilleure performance énergétique et l’absence de travaux à prévoir dans les premières années. Quant à la localisation, bien que certains programmes neufs dans les Landes par exemple soient situés en périphérie des grandes villes, ils offrent en contrepartie un cadre de vie plus calme, avec des infrastructures modernes et un bon niveau de confort.
En résumé,l’immobilier neuf présente des avantages considérables en termes de confort, de sécurité et de fiscalité.
Neuf ou ancien : quel type d’investissement vous correspond le mieux ?
Le choix d’investir dans l’immobilier neuf ou l’immobilier ancien dépend de votre profil d’investisseur et de vos objectifs à court et long terme.
Pour un rendement rapide et une valorisation à court terme : l’ancien, une option à double tranchant
Si votre objectif est d’obtenir un rendement brut plus élevé à court terme, investir dans un bien ancien plutôt qu’un bien neuf peut sembler attractif grâce à un prix d’achat souvent inférieur, permettant de générer des rendements locatifs plus élevés (5 à 7 % en moyenne).
Toutefois, ces niveaux de rendements sont à nuancer : les biens anciens nécessitent souvent des travaux de rénovation, dont le coût peut rapidement diminuer la rentabilité nette. De plus, la valorisation rapide après rénovation est possible, mais elle implique un investissement supplémentaire en temps et en budget, avec une incertitude quant à l’évolution des prix du marché.
L’immobilier ancien propose également une certaine flexibilité dans la stratégie d’investissement, avec la possibilité d’opter pour une location nue, meublée ou en colocation selon la demande locale. Cependant, cette souplesse s’accompagne d’une gestion plus complexe (entretien, travaux, charges imprévues). Si vous recherchez une solution clé en main, avec des charges maîtrisées et des garanties solides, investir dans un bien neuf plutôt qu’ancien reste une option plus sécurisante à long terme.
Pour un investissement patrimonial à long terme : préférez le neuf
Si vous recherchez un investissement sécurisé, avec une gestion simplifiée et un confort moderne, l’immobilier neuf est un choix judicieux. En effet, il vous permet de disposer d’une sécurité juridique grâce aux garanties constructeur, comme la garantie décennale pour le gros œuvre et la garantie biennale pour les équipements, réduisant ainsi les risques de dépenses imprévues dans les premières années.
De plus, l’immobilier neuf nécessite généralement moins de gestion, car il n’y a pas de travaux à prévoir, ce qui en fait une solution idéale pour les investisseurs en recherche de sérénité en termes de gestion de leur bien immobilier. En termes d’avantages fiscaux, tels que la réduction d’impôt via la loi Pinel, si le dispositif Pinel classique a pris fin depuis janvier 2025, le Pinel+ reste en vigueur pour les logements respectant des critères environnementaux et de confort renforcés, cela reste une opportunité fiscale intéressante pour les investisseurs après 2024. En résumé, investir dans l’immobilier neuf est idéal pour un investissement à long terme, car il assure à la fois sécurité et rentabilité à votre investissement immobilier, sans nécessiter un suivi constant.
Faites le bon choix en fonction de votre profil d’investisseur
Choisir d’investir dans un bien immobilier neuf ou ancien dépend principalement de vos objectifs, de votre temps disponible en termes de gestion du bien et de votre tolérance au risque.
Si l’immobilier ancien peut proposer un rendement locatif immédiat plus élevé, il s’accompagne souvent de contraintes de gestion importantes : travaux de rénovation, mises aux normes, charges imprévues et entretien régulier. Ce type d’investissement convient donc davantage aux profils prêts à s’impliquer activement dans la gestion de leur bien.
À l’inverse, l’immobilier neuf permet de bénéficier d’un niveau de confort moderne, une sécurité à long terme grâce aux garanties constructeur (décennale, biennale), ainsi qu’une maîtrise des charges et une gestion simplifiée. De plus, les avantages fiscaux, notamment le dispositif Pinel+, permettent d’optimiser la rentabilité globale de votre investissement immobilier, grâce à une solution clé en main idéale pour les investisseurs recherchant un placement sécurisé et stable.
Chez AEDIFIM, spécialiste dans la construction de programme immobilier neuf au Pays basque et dans les Landes, nous vous accompagnons pour définir la stratégie d’investissement la plus adaptée à votre profil d’investisseur. Nos conseillers vous fournissent un accompagnement sur mesure tout au long de votre projet en s’appuyant sur une solide expertise immobilière et une parfaite connaissance des spécificités régionales.
