Vous envisagez d’investir dans un appartement neuf et vous vous interrogez sur le cadre fiscal à privilégier ? Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, succède aux anciens mécanismes de défiscalisation comme le Pinel. Il repose sur un amortissement fiscal annuel pouvant atteindre 5,5%, appliqué sur 80% de la valeur du logement. Chez Aedifim, promoteur immobilier au Pays Basque, nous vous accompagnons pour comprendre ce nouveau cadre et construire un patrimoine locatif solide.
L’essentiel à retenir
Voici les points essentiels à garder en tête sur ce nouveau statut de bailleur privé :
- Le dispositif Jeanbrun constitue le nouveau cadre fiscal pour les bailleurs privés investissant dans le neuf.
- Il repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal de 3,5% à 5,5% selon la catégorie de location choisie.
- Seuls les appartements situés dans un immeuble collectif sont éligibles, les maisons sont exclues.
- L’engagement minimum de location nue est de 9 ans, avec plafonds de loyer et de ressources encadrés.
- Le dispositif s’applique sur tout le territoire français, sans zonage géographique contraignant.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun désigne un nouveau statut fiscal destiné aux bailleurs privés, intégré à la loi de finances pour 2026. Il tire son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, porteur de la mesure dans le cadre du plan Relance Logement. L’objectif étant de dynamiser l’investissement locatif dans le neuf.
Contrairement au Pinel, qui proposait une réduction d’impôt directe, le statut de bailleur privé fonctionne par amortissement. Chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers imposables. Cette mécanique réduit votre base taxable et peut générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
A noter que le dispositif concerne uniquement les appartements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). Les maisons individuelles restent exclues. Il s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être réunies. Celles-ci portent à la fois sur la nature du logement, le profil du bailleur et celui du locataire, afin de garantir la vocation sociale et patrimoniale du dispositif.
Concernant le bien, plusieurs critères sont à respecter :
- Il doit s’agir d’un appartement neuf acquis en VEFA, ou d’un logement issu d’un programme de rénovation lourde représentant au moins 30% du prix d’acquisition.
- Le logement doit se situer dans un immeuble d’habitation collectif.
- Il doit être loué nu et à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum.
À ces critères s’ajoutent plusieurs règles encadrant la mise en location :
- La location doit s’adresser à un tiers, et jamais à un membre du foyer fiscal.
- Les loyers sont plafonnés selon trois catégories : intermédiaire, social ou très social.
- Les ressources du locataire doivent respecter les seuils fixés par l’administration.
- L’engagement minimal de mise en location est fixé à 9 ans.
- Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans zonage.
Ce dernier point marque d’ailleurs une différence nette avec le Pinel, qui excluait les zones B2 et C.
Les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun
Le principal atout du dispositif Jeanbrun tient dans son mécanisme d’amortissement fiscal. Contrairement à une réduction d’impôt classique, l’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers. La base amortissable représente 80% du prix d’acquisition, le foncier étant exclu forfaitairement à hauteur de 20%.
Les taux et plafonds annuels varient selon la catégorie de location choisie :
| Catégorie de location | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 8 000 € |
| Social | 4,5% | 10 000 € |
| Très social | 5,5% | 12 000 € |
Le dispositif autorise également l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond monte à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre la classe A ou B au DPE.
Enfin, ces avantages se cumulent avec les autres atouts du neuf : frais de notaire réduits, exonération temporaire de taxe foncière et garanties constructeur.
Comment investir avec le dispositif Jeanbrun au Pays Basque ?
Entre attractivité résidentielle et tension locative, le Pays Basque s’impose comme un territoire de choix pour un investissement immobilier. Le dispositif Jeanbrun y trouve un terrain particulièrement favorable, à condition de bien choisir son programme et sa stratégie patrimoniale.
Un territoire porteur pour l’investissement locatif
Le Pays Basque se prête particulièrement bien à l’investissement locatif encadré par le dispositif Jeanbrun. La forte demande locative, portée par la dynamique démographique du territoire, sécurise en effet les revenus des bailleurs. C’est notamment le cas à Anglet, Bayonne ou Bidart, qui attirent des locataires à l’année, aussi bien familles que jeunes actifs.
Des programmes performants signés Aedifim
Dans ce contexte porteur, choisir un programme performant fait toute la différence. Chez Aedifim, nos programmes immobiliers au Pays Basque répondent ainsi aux normes RE2020, une performance énergétique qui bénéficie directement aux locataires tout en renforçant la valorisation du bien à long terme.
Nos conseils pour bien choisir votre stratégie
Le choix de la catégorie de location dépend avant tout de votre stratégie patrimoniale. Le taux le plus élevé (5,5%) concerne le logement très social, avec un plafond annuel de 12 000 €, tandis que la catégorie intermédiaire autorise un loyer plus proche du marché mais un amortissement plus mesuré (3,5%). Dans cette logique, pour un premier investissement, un appartement neuf à Anglet constitue une option pertinente, alliant emplacement recherché et performance énergétique avancée.
Un accompagnement sur mesure avec Aedifim
Vous souhaitez bâtir un patrimoine locatif solide grâce au dispositif Jeanbrun ? Les conseillers Aedifim vous accompagnent à chaque étape, de la sélection du programme le plus adapté jusqu’à la mise en location. Parlons ensemble de votre projet d’investissement au Pays Basque ou dans les Landes !
FAQ – Dispositif Jeanbrun
Quand le dispositif Jeanbrun prend-il fin ?
Le dispositif Jeanbrun s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Passée cette date, seuls les investissements déjà engagés continueront à bénéficier du mécanisme d’amortissement sur toute la durée de l’engagement locatif. Une prolongation reste possible via une future loi de finances, mais rien n’est garanti à ce jour.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Oui, le dispositif Jeanbrun succède au Pinel, qui n’est plus accessible aux nouveaux investisseurs. Les deux outils se distinguent par leur mécanique : le Pinel reposait sur une réduction d’impôt directe, quand le Jeanbrun fonctionne par amortissement fiscal. L’objectif reste identique : relancer la construction et l’investissement locatif privé.
Peut-on louer à un proche avec le dispositif Jeanbrun ?
Non, le dispositif Jeanbrun interdit la location à un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal. Cette règle vise à garantir la mise sur le marché effective du logement. Le locataire doit être un tiers et respecter les plafonds de ressources fixés chaque année par l’administration fiscale.
Les maisons individuelles sont-elles éligibles ?
Non, les maisons individuelles sont exclues du dispositif Jeanbrun. Seuls les appartements situés dans un immeuble d’habitation collectif peuvent en bénéficier. Cette limitation s’explique par la volonté de soutenir la production de logements collectifs, en zones tendues comme sur l’ensemble du territoire national.
Quelle est la base de calcul de l’amortissement Jeanbrun ?
La base de calcul de l’amortissement Jeanbrun correspond à 80% du prix d’acquisition du bien. La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20%. Cette base sert ensuite à appliquer le taux annuel (3,5%, 4,5% ou 5,5%) selon la catégorie de location retenue.
