Après plusieurs années de flambée des prix, le marché immobilier du Pays Basque entre dans une phase d’ajustement. Stabilité des prix, nouvelles réglementations et attractivité toujours forte redessinent les contours d’un marché unique en France. Littoral prisé et villes de l’intérieur en plein essor, les opportunités se multiplient pour les acheteurs et les investisseurs. Que faut-il retenir de 2024 et anticiper pour 2025 ? Aedifim, promoteur immobilier au Pays Basque, décrypte pour vous tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre projet immobilier au Pays Basque.
Bilan 2024 : un marché contrasté
Un ralentissement après des années de hausse
Entre 2021 et 2022, les prix immobiliers sur la Côte Basque ont connu une progression spectaculaire : +14 % puis +7 %. Ce rythme s’est nettement atténué en 2023 et 2024, avec une hausse contenue à environ +3 %, puis une stabilisation, voire de légères baisses dans certaines communes.
Deux facteurs principaux expliquent ce ralentissement :
- La hausse des taux d’intérêt et l’inflation, qui ont réduit le pouvoir d’achat des ménages.
- Les contraintes réglementaires, notamment l’encadrement des loyers (2024) et les restrictions sur les locations de courte durée (2023).
Résultat : un volume de transactions en repli, mais une offre qui se réajuste.
Un marché patrimonial plus sélectif
Ce tassement ne doit pas être confondu avec une crise. Les biens de qualité – vue mer, emplacement central, prestations soignées – continuent de trouver preneur rapidement.
De plus, la clientèle solvable reste présente : cadres en télétravail, investisseurs parisiens ou bordelais, parfois même internationaux.
Le marché basque conserve ainsi son caractère patrimonial : acheter dans la région s’apparente à un investissement de long terme, comparable à un placement dans des secteurs alpins ou littoraux hautement valorisés.
L’avis d’expert AEDIFIM : même en période de ralentissement économique, les biens bien situés au Pays Basque conservent leur valeur. Anticiper l’évolution réglementaire et privilégier des logements performants énergétiquement reste la meilleure garantie pour disposer d’un investissement pérenne.
Les prix actuels par secteur
Le Pays Basque présente un marché immobilier à deux vitesses : d’un côté, le littoral très tendu, où la rareté des biens entretient des prix élevés, de l’autre, les secteurs de report et l’intérieur des terres, plus accessibles et porteurs de potentiel.
Les zones premium de la Côte Basque
Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Anglet concentrent les prix les plus élevés.
- Biarritz : autour de 7 793 €/m² avec des biens d’exception avec vue océan qui dépassent largement ce seuil.
- Saint-Jean-de-Luz : environ 5 985 €/m², un marché patrimonial solide, apprécié pour son charme et son cadre de vie.
- Anglet : environ 6150 €/m², avec des quartiers très recherchés comme les Cinq Cantons.
Malgré le ralentissement, la demande reste forte et le marché est réactif pour les biens rares.
Les secteurs de report attractifs
Pour des budgets plus modérés, des communes comme Boucau, Ustaritz, Tarnos ou Cambo-les-Bains affichent des prix autour de 3 600 €/m². En outre, Bayonne, avec un prix médian proche de 4 517 €/m², combine accessibilité et qualité de vie, notamment grâce à sa richesse culturelle et à ses infrastructures.
Landes Sud et villes moyennes en plein essor
Le marché reste dynamique à Hossegor et Capbreton, prisés pour leur cadre balnéaire.
Plus au nord, des villes comme Dax, Hasparren ou Saint-Palais séduisent par leurs prix attractifs et leur bonne desserte. Elles deviennent des alternatives intéressantes pour les familles et les investisseurs.
L’avis d’expert AEDIFIM : les secteurs de report et les villes moyennes proposent un fort potentiel de valorisation. Pour les acquéreurs, c’est l’opportunité de se positionner sur des marchés encore accessibles, tout en profitant de la dynamique basque et landaise.
Les nouvelles dynamiques du marché
Au-delà des prix, le marché immobilier basque évolue sous l’effet de nouvelles réglementations, de la transition énergétique et de changements sociétaux comme le télétravail. Ces facteurs redessinent les comportements d’achat et les stratégies d’investissement.
Impact des réglementations
Depuis 2023, les locations de courte durée sont strictement encadrées : tout propriétaire doit compenser en transformant un local en logement longue durée, ce qui limite fortement l’offre saisonnière. En novembre 2024, l’encadrement des loyers est venu renforcer cette régulation, réduisant la rentabilité locative. Ces contraintes poussent certains investisseurs à revendre, augmentant l’offre disponible pour les acheteurs de résidences principales.
La pression de la rénovation énergétique
Comme partout en France, les biens classés F ou G au DPE perdent de l’attractivité. Les maisons anciennes du Pays Basque sont particulièrement concernées. Pour vendre à bon prix, les propriétaires doivent investir dans l’isolation, les menuiseries performantes ou les pompes à chaleur. À l’inverse, les logements neufs ou déjà rénovés se distinguent et se vendent rapidement.
Le rôle du tourisme et du télétravail
Le dynamisme touristique maintient une demande soutenue, notamment à Biarritz, Saint-Jean-de-Luz ou Hossegor. Mais c’est aussi l’essor du télétravail qui change la donne : de nombreux cadres franciliens ou bordelais privilégient désormais Bayonne, Anglet ou Ustaritz, attirés par la fibre, le TGV et la proximité des plages.
L’avis d’expert AEDIFIM : Les biens neufs conformes aux dernières normes énergétiques sont aujourd’hui une valeur refuge. Ils évitent la décote liée au DPE et répondent parfaitement aux attentes des acheteurs : confort, économies et sérénité réglementaire.
Perspectives 2025 : quelles tendances attendre ?
Après une année 2024 marquée par l’attentisme, 2025 pourrait bien être celle d’un nouvel équilibre sur le marché immobilier du Pays Basque. Voici les principales tendances à surveiller.
Vers une stabilisation des prix
La hausse rapide des taux ayant freiné la demande, le marché a retrouvé une certaine stabilité. En 2025, la plupart des experts anticipent une stagnation des prix, voire de légères baisses dans les communes les plus tendues, en fonction des annonces de la Banque centrale européenne sur les taux.
Mais cette accalmie ne signifie pas effondrement : la rareté foncière, la forte demande structurelle et la qualité de vie locale continueront de soutenir les prix sur le long terme.
La montée en puissance des villes moyennes
Les villes comme Bayonne, Dax, Hasparren ou Cambo-les-Bains devraient poursuivre leur développement. Leur atout : des prix plus accessibles, une bonne desserte et un cadre de vie attractif.
Ces secteurs sont particulièrement plébiscités par les jeunes ménages et les actifs en télétravail, qui cherchent à concilier espace, services et nature.
L’écologie, nouveau moteur de l’investissement
Les préoccupations environnementales et les réglementations énergétiques vont continuer de peser sur le marché de l’immobilier au Pays Basque. Les acheteurs privilégieront les logements neufs ou rénovés, bien classés au DPE, avec des équipements sobres (pompe à chaleur, panneaux solaires, isolation performante).
Les programmes immobiliers intégrant ces critères devraient donc se distinguer et mieux résister aux fluctuations du marché.
L’avis d’expert AEDIFIM : en 2025, investir dans un logement neuf bien situé et performant énergétiquement, c’est sécuriser son patrimoine. Les futurs acheteurs seront de plus en plus attentifs aux charges, à la qualité de l’air intérieur et à l’empreinte carbone.
Le marché immobilier du Pays Basque traverse actuellement une phase d’ajustement, mais il conserve ses fondamentaux : attractivité, rareté des biens et forte valeur patrimoniale. 2025 s’annonce comme une année de stabilisation, propice aux acheteurs prêts à se positionner dans de bonnes conditions.
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